CCS co., ltd.
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賃貸マンション

アミーユ成城南

工:2005年8月
駅:小田急線狛江駅からバス10分
造:建築面積963.81㎡、延床面積3583.00㎡
鉄筋コンクリート造り4階建

徴:
老人ホームなので、温かい雰囲気と、周囲の自然との調和に配慮したデザイン。



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 世田谷区の自然があふれる地域です。バス便があるものの、駅から徒歩30 分以上というロケーションなので、オフィスや商業施設・賃貸事業には不向きなことから、それまで畑のままだった土地の活用について相談を受けました。
要介護者を社会的に支える仕組みとして介護保険制度がスタート(2000年4月)していましたが、この頃(初回訪問時の2004年)、高齢者が増え、在宅では介護しきれないことが明らかになっていました。要介護者を受け入れる入所施設が足りないことが社会問題となっており、小森自身、多くの方から相談を受けたりしており、老人ホーム(建設)が求められていました。
そこで、お客様に、介護付き有料老人ホームの建設、そして建物と土地とを、介護事業運営事業者に貸与するという企画を、建設費等を含めた「投資を100カ月で回収」という収支シミュレーションをつけて提案しました。

(1)「収支シミュレーション通りにできるなら」の条件でスタート

条件通りにできなければ、ただ働きになる、すなわち「成功報酬」ということですから、一所懸命に活動しました。

(2)介護サービス事業者の実態調査
運営会社(介護サービス事業者)の調査やビジネスモデル等の調査を行いました。今でこそ、経済誌でも取り上げられたり、インターネットで運営会社のことを簡単に調べられますが、当時は、急成長(急膨張)していた業界です。まだ情報が少なく、自分で探し、つかまなければなりません。

(3)お客様第一。でも関わる人・業者も大事!

お客様(地主さん)のための企画ですから、極力、リスクを避ける・低くすることが小森にとっての命題です。ですが、
①入所される方たちが余生を託せる(入所者のご家族が、安心して託せる)
②敷地と建物を安心して貸せる
ことが何よりも重要です。そのことを調べることは大変な作業でした。新たな起業組、他業界からの参入組もあります。ですから、まず10数社をリストアップし、小森自身がその本社や支社、運営している施設を訪れ、感触をつかみ、決算書などから経営実態を調査し、運営事業主体となる介護サービス事業者(建物と敷地の賃貸先)の候補を5社に絞りました。

(4)競合の登場
CCSの活動を知り、競合相手が現れました。出した見積額は、なんと、CCSの見積額と比べて20%以上、高かったのです。というより、CCS/小森の見積額がいつも低いのです。決して「安かろう、悪かろう」ではありません。理由があります。自信があります。

(5)コンペの徹底
CCSでは、必ず、コンペを実施します。以前から付き合っているから頼む、というビジネスは、お客様(地主さん、建物オーナーさん)のためにならないことがあります。また、ともに仕事をする人・業者には、いつも緊張して、良い仕事を求めたいのです。低金利の融資を徹底的に用いました。公的な金融機関で相談しただけでなく、民間の金融機関にもコンペに参加してもらうなどし、最終的に3つの政府系金融機関からの、固定の超低金利でOKを得ました。
建物と敷地とを貸し、実際に老人ホームを運営してもらう企業(介護サービス事業者)も数社のコンペでした。CCSが、運営していくうえでの収支シミュレーションを作成・提示し、十分に採算性が合うことを確信してもらうことができたから、介護サービス事業者数社がコンペに参加することを決めたのです。
これがお客様(地主さん/施主さん)にとっての事業採算性に反映されるのですから、CCSにとっては重要なプロセスです。

(6)見通しが立ち、コンサルティング契約の締結

こうしたことを経て「100カ月での回収」に見通しがつき、お客様とコンサルティング契約を、やっと結ぶことができました。
その後、建物の設計コンペ、建設業者のコンペなども行い、いろいろなコストの低減を果たし、後に、実際に、「100カ月での投資回収」が現実のものとなり、お客様から感謝されました。
この事例が、大家さん(地主さん)に対して、有料老人ホーム向け施設(敷地・建物)を賃貸する事業の採算性を確立した最初のもので、このときの勉強が、後の「介護付き有料老人ホーム」や「グループホーム」などの提案に活きています。

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