CCS co., ltd.
賃貸マンション
賃貸マンション
高齢者向け施設
高齢者向け施設
商業施設・オフィスビル等
商業施設・オフィスビル等
リノベーション
リノベーション
個人住宅
個人住宅
地域開発〜土地売却
地域開発〜土地の売却
その他
その他(相続対策等)
一覧にもどる
実績一覧へ戻る

賃貸マンション

ニチイケアセンター越谷(ニチイのきらめき)

工:2011年12月
駅:東武伊勢崎銭線大袋駅
造:敷地面接1,823.17m²
延床面積2,266.21m²
建物構造鉄筋コンクリート造 3階建
居室面積18.00m²(60室)
権利形態:オーナー所有



徴:
①地震や災害に対しての堅牢さを全面に出した。
②L型配置の平面計画で、共用部と居室の平面効率を高めています。
③(埼玉県では、老人ホーム建設の規格で、バルコニー不要。バルコニーがなければそれだけコストが下がりますが)デザイン的に単純になるので、部分的にバルコニーを設け、庇をつけることで単調さを破り、特徴を出しました。また、外観の色彩は奇をてらわず、近隣にマッチするよう、そして空に溶け込むような感じにしたてました。
④事業運営者の意向で、各フロアーごとに(生活が)完結できるように設計し、各フロアーごとにトーンを分けています。

→
国の入札枠に市が公募していました。その情報を入手してオーナーに企画を提案したところ、応じてもらうことができました。

(1)特定施設入居者生活介護の総量規制

介護保険財政の悪化の影響から、特定施設入居者生活介護(介護付き有料老人ホームなど)が増えすぎないよう、都道府県では施設数を規制しています。ということは、認可を取得できれば、過度な競争がなく、介護サービス事業者は安心して事業できるということです。それは、自分の土地に介護サービス事業者の求める建物を建て、土地と建物とを貸し出す人(オーナーさん)にとっても、安心して賃貸事業ができるということでもあります。

(2)認可が下りる(枠内で建てられる)なら…成功報酬でのプロジェクトスタート

(3)勝ち抜くための3つの課題

①採算性を含む事業の明確化
入所者とその家族(市場)、介護サービス事業者(運営者)、土地と建物の所有者(施主)相互の相関を俯瞰しながら、それぞれが安定できる計画を明確化(詳細な収支シミュレーションの作成)。
②設計家・建設会社を含め誰もが満足できるプロジェクトに
③総コストの低減
コスト削減を徹底。
弊社の慣例通り、社内競合コンペを実施して発注業者を選定したことで、コスト低減を実現し、投資回収期間の短縮(他より数年早く投資額を回収できる案を提案)を企画案通りに実現させ、プロジェクトを完遂しました。
なお、建物は、下記のプロジェクトの一部です。

→
(1)きっかけ
2010年、税理士さんからの紹介(相談に乗ってあげて!)で訪れました。
昔は農業を営んでおり、古くからの大地主さんです。広大な土地を有し、駐車場経営、建物(商業施設やマンションなど)の賃貸事業をされています。ですが、駐車場に空きが目立つようになり、建物を借りていたスーパーマーケットから退店の話が出るなど、困っておいででした。広大な土地をお持ちであり、不動産賃貸業を行っておいでですから、不動産関係の会社や金融機関などから、いろいろな企画が持ち込まれています。そうした企業と競争するという面もあり、不動産コンサルティングのプロとしての面子をかけた、と言ってもいいでしょう。最終的に、土地活用を小森に任せていただき、「低利用の土地を高度利用化」しました。

(2)現地
東武伊勢崎線「大袋駅」から徒歩8分にある、広大な土地の一部。
①急行が停車しない駅なので、賃貸物件は不人気。

(3)調査
国の枠内で、市が「有料老人ホーム」事業を公募しています(いました)。
いろいろ活用法を想定し、シミュレーション。

(4)提案
①有料老人ホームの建設(介護サービス事業者に賃貸貸与)
②低利用地を高度利用可能な土地に(堀の埋め立て、架橋、道路新設、家屋の移動など)
③将来に備えての相続対策(分筆、家屋の移動=解体と新築)

(5)後々のことを考えて、土地開発
この介護付き有料老人ホームの敷地を確保するために、自宅建物を(敷地内で)移動させたり、勿体ないのですが、土地を有効に使うために、古い土蔵なども解体、堀(水路)に橋を架けたり、暗渠あるいは埋めました。そうすることで、広い土地の他の部分も、有効に活用できるようにしました。

(6)相続対策
お元気ではあったのですが、土地所有者のお一人であるお母様がご高齢なので、相続に備えることにしました(共有部分の解消=分筆や等価交換、隣地との境界確定など)。
完成直後、悲しいことですが、お母様が92歳で亡くなられました。相続対策が為されていたことで、納税のため、一部の土地を売却せざるを得なかったものの、先祖から受け継いで来た土地や財産の多くを守ることができ、ご家族から感謝していただけました。

→ 高齢者向け施設一覧に戻る 次の物件へ →

↑
ページのトップへ