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たのしい家さいたま指扇

たのしい家さいたま指扇

工:2012年04月
駅:JR埼京線・川越線指扇駅 徒歩12分
造:敷地面積:1,948.75㎡
建築面積:750.73㎡
延床面積:1,967.75㎡
RC造、地上3階建
50室(定員50名)

徴:
回廊式の庭園を中心に、壁面を一面窓にすることで、明るく広々とした開放感にあふれています。老人ホームですが、高級マンションの雰囲気を醸し出す外観、デザインなので、ご近所でも評判。入居者はもちろんのこと、入居者のご家族にも、施設で働く方にも満足していただいています。

ポイント
(1)青天の霹靂
税理士からの紹介で伺いました。農業(主として米作/農産物の直販)、建物賃貸(戸建て住宅と商業施設)で生計を立てておいでのお宅です。
持っている土地の一部なのですが、市街化調整区域だった土地が、市街化区域に変更された(評価額が上がり、結果、固定資産税・都市計画税が大幅に上がります。ひいては、万一の相続の際には、相続税も大幅にアップします)ことから、それまで考えてもいなかったのに、(低利用の)土地を有効利用をせざるを得なくなったのでした。
その土地は、駅から徒歩10分以上のところにあります。アパートやマンションには微妙に遠い距離ですから、おすすめできません。それまで、近隣にある葬祭場に、更地のまま駐車場として貸していたのですが、それほどの利用がないので、借りるのは半分でいい、ということになり、借地料も半額になってしまった、商業施設が契約解除になったばかりなど、まさに踏んだり蹴ったりの状況でした。

(2)超スピードで計画立案、申請
いろいろに調べたところ、さいたま市に、特定施設入居者生活介護の「枠」(総量規制)がありましたが、申し込みの受付開始が近づいていました。わずか1カ月半後です。
このチャンスをモノにすべきです。初めての訪問から1カ月も経っていなかったのですが、提案をし、決断を迫りました。

(3)総量規制
介護保険財政の悪化の影響から、特定施設入居者生活介護(介護付き有料老人ホームなど)が増えすぎないよう、都道府県では施設数を規制しています。ということは、認可を取得できれば、過度な競争がなく、介護サービス事業者は安心して事業できるということです。それは、自分の土地に介護サービス事業者の求める建物を建て、土地と建物とを貸し出す人(オーナーさん)にとっても、安心して賃貸事業ができるということでもあります。

(4)認可が下りるなら…成功報酬でのプロジェクトスタート
「さいたま市、すなわち、行政の認可がおりるなら、まともな話だろう」(認可がおりなければ、それで終わり)という条件で了解をしていただき、プロジェクトに着手しました。
時間的に余裕がなく、目の回るような感じでしたが、必要な書類をすべて作成、申請し、無事、認可を得ることができました。

たのしい家さいたま指扇の内観

(5)初めての借金
「借金は絶対にイヤ」と、それまでローンには無縁だったお宅です。ですが、今回は大きな物件であり、ローン無しでは進めることができません。小森の作成した収支シミュレーションで説得し、納得していただきました。
なお、このプロジェクトの収支シミュレーションだけでなく、相続などを含む、このお宅全体のライフプランも作成しました。

(6)コンペの実施でコストを低減

設計事務所、建設会社などのコンペを実施。もちろん、金融機関も数行の間で競争していただきました。

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