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戸建賃貸全容

戸建賃貸(さいたま市)
計6棟

徴:
亡くなられたお父様の建てた、木造平屋の一戸建て賃貸住宅6 軒です。約20 年前に建てた時は、最寄り駅から徒歩8 分くらいで、各家とも駐車スペースが1 ないし2 台分あり、人気の物件だったそうです。しかし、お母様とS さんが相続で、これらの地所と賃貸住宅を引き継いだ2010 年、6 軒のうち2 軒は、1 年くらい前から相次いで空き家になって、入居者がありません。「入居中のファミリーも、更新時には設備の整っている賃貸マンションに引っ越してしまうので
は? 」と不安を覚え、「仕方ない、家賃を下げようか? 」、「古いし、人気がないから、建て替えるしかないのかなあ? 」と、S さんは諦めのような気分だったそうです。お母様とS さんの相続等の相談を引き受けていた税理士から、C C S に相談があり、2011年になって、小森がS さんのもとを訪れました。築20 年ともなると、手直しが大変です。ですが、構造がしっかりしていれば、建て直しでなく、リフォームで間に合うと思われがちです。しかし… 。
空き屋2 戸を調べたところ、一部、シロアリの被害もあります。ただ、修繕すれば、構造上、問題はありません。
住宅に求められる設備や機能は時代とともに変わっていきます。インターネット、デジタル放送は20 年前にはありません。生活様式の好みも変わります。ですから、単なるリフォーム・修繕では、賃貸物件の魅力度はアップしません。リノベーションを提案しました。結果、家賃を多少アップしても入居者探しに困らない、人気の賃貸住宅に生まれ変わらせました。

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(1)家賃下げでは解決しない

高度成長の時代は、人が増え、家賃も確実に上がっていましたから、賃貸アパート経営にはうまみがありました。しかし、人口も減り始め、経済の不況などの影響から、オフィスや賃貸マンション・アパートには空き室が増えています。築20 年ともなると、建物そのものにも不具合が出始めていたり、設備機器が更新されず古いままだと使い勝手も悪く、住み心地がよくありません。間取りや部屋のタイプ、デザインも、最近の人の好みに合わないでしょう。
結果、下げても入居者がつかめる保証はないのに、「値下げしないとダメ」と言われて家賃を下げたりする大家さんが少なくありません。ですが、それは、自分の首を絞めるようなことになりかねません。時に、負のスパイラルで、スラム化した例もあります。

(2)中長期を見据えて計画

経営を続けて行くのであれば、10 年、20 年といったスパンで賃貸物件のリフレッシュ計画( 戦略) を立てていくことが重要です。
いつ(何年後、何年置きに)、何をすべきか、どのくらいの費用がかかるのか、その費用を捻出するためにはどのような準備、稼ぎ方( 家賃) をすればいいのか? こうしたことまで想定したシミュレーションを用意します。

(3)空き屋からリノベーション開始

まず、空き屋になっている2 軒をリノベーションしました。構造上問題ないのですが、この機会に耐震性をより強化しました。そして断熱性能を向上させ、壁の材質や間取り/部屋タイプの変更( 和室を洋室に変更等)、水回りや電気ガス等の設備機器も最新式に入
れ替えるなどしました。シロアリ対策も十分に行いました。内装だけでなく、外装もデザイン一新です。築年数は古くても、見た目は新築住宅、設備機器も最新式ですから、住み心地が格段に向上しました。
2 戸のリノベーションが完了したところで、そろそろ更新時期に来ていた入居者と相談、リノベーション済みの貸家に移ってもらい、空いた貸家を同様にリノベーションしました。空いた2 戸には、すぐに入居者が決まりました。今後、順次、残っている物件もリノベーションを施していく予定です( 2012 年現在)。

010403
(4)新築なら100 カ月、リフォームやリノベーションなら50 カ月
これがC C S の目指す( 基本の) 投資回収期間です。このケースでも、50 カ月で可能にしました。

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