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瑕疵担保責任の追及(ラフィーネ東横)

要:
お客様が「賃貸事業用物件を購入したい、と。候補とした物件の1つが、ここでした。
1991年1月竣工、鉄筋コンクリート造4階建(15戸)の中古マンションです。
当社は、媒介に関わらず(媒介は知り合い)ではなく、コンサルタントとして活動しました。
通勤・通学に便利な、東急「東横線」「目黒線」の「新丸子」駅・歩6分の、15戸の賃貸物件です。
隣は「武蔵小杉」で、JR南武線と交差。少し遠くなりますが、そこからでも歩11分と徒歩圏です。
立地や売却(購入)価格、空室率等を見込んだ利回り予測から、事業用資産として有望と判断、
購入をおすすめしました。ところが購入後に問題が発覚。その解決に奔走することになります。

瑕疵担保責任:
売り手側の仲介業者は、この物件の賃貸管理を行っていた大手不動産会社です。
賃貸管理業務の引き継ぎは、理論上、同時でも可能なのですが、実務上は難しいのです。
前家賃制ですから、収納後の1カ月間の管理業務を行う責任が生じます。
1カ月のタイムラグが生じます。
それまで空き室はなく、賃貸居住されている方の手前、
買い手側も、買い手側仲介業者も、部屋の中に入って調べることまではできませんでした。
カギ等を預かり、初めて内部に入り、共用部等を細かくチェック。
たまたま直前に空いた1階の部屋…中に入って、驚きました。壁等がカビだらけなのです。
床も踏んでみるとプカプカしています(根太に異常が生じています)。
敷居も腐っていました…。
湿気等で発生したとは考えにくい、どう考えても雨漏りか、
1階なので、壁あるいは床からの浸水。
そこから売り手に対して「瑕疵担保責任」を追及することになりました。
建築士と当社の立ち会いのもと、売り主、買い主、それぞれの側の仲介業者の前で、
床や壁をはぎ取り、状態をチェック。
設計段階で問題があったのか、施工に問題があったのかまでは不明ですが、
多量の雨で下水管の処理能力を超え、水があふれ、
道路が水浸しになるような多量の雨が降ったりしても浸水しない施工になっていなかったのです。
壁や床を補修した跡があります。
根本的な対策を施さず、カビの発生をボードで隠し、表面的に綺麗に見せていた。
いったい、このような補修(? 隠蔽?)は誰が指示し、行わせたのでしょうか?
そうしたことは、一言も説明されていません。

償:
根本的な対策(浸水を防ぐ工事、室内の全面改修、設備の取替を実施。
1階の他の部屋にお住まいの方にもお願いし、内部をチェックし、
それらの部屋も全面改修・設備の取替を実施しました。
こられにかかった費用(実費)と、工事の期間の休業補償(空室にせざると得なかった期間の家賃)を
売り主側の媒介業者に補償してもらいました。

痛:
不動産取引には、たまにこうしたトラブルが起こることがあります。
瑕疵があらわになるのが、数カ月後とか数年後であったら…。さらに大変です。
その解決は、専門家(弁護士や建築士等)の手を借りるとしても、任せっぱなしというわけに行きません。
被害側の当事者は、精神的にも肉体的にもきついものです。
当社が関わっていたので、何とか無事に解決することができました。当社もまた、ほっとしています。
こうしたことがないようにいろいろ目配りしてはいるのですが、
こうしたことも、実際にはあるのです。しかも、決して少なくありません。

問題解決:
問題の追及により快適な賃貸マンションに変身!
瑕疵補償の解決まで放っておくのは、入居者に対して無責任です。
ですから、1階のすべての部屋を調査し、必要な部屋は全面改修・設備の取替をしました。
一度にすべてはできないので、空室が出た時に改修するこを提案し、
数年(時間を)かけて、1つ1つ、部屋を快適な、収納スペースたっぷりのワンルーム(1K)に変身させています。
コストはかかりますが、快適な部屋に変身させることで、魅力が高まり、
空室率が下がり、家賃も下げずに済み(場合によってアップも可能)、オーナーも大満足です。

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